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为进一步优化营商环境，激发市场主体活力，推动居住小区高品质建设和空间多样性，现将《关于优化土地规划管理助力房地产市场平稳发展的若干举措（第二批）》印发给你们，请认真贯彻执行。

胶州市自然资源和规划局

2024年11月25日

为进一步推动我市高品质住宅和居住空间多样性，满足人民对美好生活的向往，促进房地产市场平稳健康高质量发展，总结《青岛市关于优化居住用地供应和规划管理措施（第二批）》政策内容，参考全国范围内其他县市政策做法，结合我市实际，对市域行政区域内新建住宅建设项目制定本措施。

一、增加不计入容积率建筑面积情形，提高群众得房率。

（一）完善小区出入口设计。居住小区结合每个出入口可分别设置一处门卫室，用于通行管理、信息传达、安全保卫，其建筑面积不大于20㎡，不计入容积率。

（二）提升建筑立面品质。居住小区内建筑外立面采用砖石、金属、陶板等高品质材料的，其饰面层不计入容积率。

（三）优化地上停车设计。在不影响人车分流、满足地面车位相对集中设置条件下，开发企业可适当提高地面停车率，地上停车位鼓励优先考虑设置停车楼。

对社会开放、满足公众机动车辆停放需求、独立建设的公共停车设施，在符合规划要求的前提下，按规定计算建筑面积和建筑密度，但不计入容积率核算。地上公共停车楼楼层净高不宜超过2.40m且无实体维护结构（设置维护设施除外）。

居住小区内独立设置的电动自行车集中存放和充电场所，以及非机动车、机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚，无围护结构的不计入容积率，不计入建筑密度，其形式、材质、色彩与居住小区建筑风格协调一致。

（四）同步规划建设公共设施。支持公共配套设施、绿地与开敞空间等用地与居住小区用地合并出让、统一规划、同步开发建设。新供地的居住小区在规划条件中明确配建的公共配套设施，如幼儿园、邻里中心等，可不计入容积率，但建成后应无偿移交政府有关部门；绿地与开敞空间用地面积可纳入容积率计算，但建成后必须对社会开放。

二、丰富居住空间形式，提升居住小区品质。

（五）合理设置户属半开敞空间。住宅建筑每户可设置一处进深不小于2.1m、不大于4m的户属空中花园。户属空中花园用于每户户外绿化种植、活动休闲等，应设置于建筑主体结构以外且不得封闭，高度不小于两个自然层，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%。满足上述条件的户属空中花园，进深在2.1m以内的部分，按其水平投影面积的1/2计入容积率，在2.1-4m的部分不计入容积率。

此类住宅建筑高度原则上不应超过54m。同时设有阳台的，阳台应为封闭式，阳台外不得再设户属空中花园。每户阳台与户属空中花园的水平投影面积之和不应超过住宅套内建筑面积的35%。

住宅建筑北向阳台进深不得超过相邻基本功能空间的最小进深，其他阳台进深不得超过相邻基本功能空间最小进深的2/3。

（六）丰富居住空间形式。套内建筑面积超过140㎡的住宅，可在起居室（厅）设置一处挑空空间，其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50㎡的，按其水平投影计算容积率，超出部分按2倍计算容积率。

（七）允许设置首层户属专有部分。各项指标满足规划条件要求，绿地率达到35%、建筑高度不大于54m的住宅项目，住宅首层可设置室外户属庭院（不计入绿地率），地下负一层可设置下沉露天庭院，与下沉小院相连的地下负一层储藏室不计入容积率。应同时满足以下条件：

（1）首层室外专有庭院围墙宜起到景观、遮挡作用的通透性围墙，高度不宜大于1.50m。

（2）庭院由开发企业统一设计并实施，统一立面风格。

三、允许对规划进行调整，明确指标控制要求。

（八）允许对规划进行调整。允许商服用地调整为商住用地或居住用地，按程序调整规划条件后签订土地补充协议；为提高住宅品质，对本措施发布前已竞得宗地，在土地出让金不作调整的前提下，鼓励下调容积率，容积率下调后用地与建筑控制指标可按《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）相应区间进行调整。

（九）权利义务说明要求。首层户属专有部分、空中花园的使用权属等相关权利义务明确告知全体业主。规划验收合格并投入使用后，任何单位（个人）不得私自对本措施涉及的首层户属专有部分、空中花园、阳台等建筑结构及附属构件进行私搭乱建，违反上述要求的应承担相应法律责任。开发企业应在房屋销售合同和物业管理规定中对以上权利义务予以明确。

以上不计入容积率的部分按照国家有关标准规范计算建筑面积。符合上述情况的建筑空间应当在建设工程设计方案图纸上画出并标明“不计容积率空间”，并在技术经济指标表中分别载明建筑面积和计容建筑面积、不计容建筑面积。

本措施下发前已取得国有建设用地使用权，尚未完成规划验线的住宅建设项目，支持适用本措施。已完成规划验线尚未开工建设的或已开工仅完成基础垫层施工的，可参照执行。

本措施自发布之日起试行，有效期一年。《关于优化规划管理助力房地产市场平稳发展的若干举措（第一批）》（胶自然资规发〔2024〕181号）有效期的截止日期同本措施。本措施在执行过程中遇到的问题由胶州市自然资源和规划局负责解释。如遇政策调整，按有关规定执行。