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承租人的优先购买权问题

发布日期:2011-04-28
   市民王甲于2009年3月20日从张乙处购得一套房屋,张乙告诉王甲该房屋目前已经租给孙丙,2010年3月16日到期。经过双方详谈达成如下协议:房屋售价为50万元,王甲先交付定金5万元,过户后将剩下的房款一次性付清,自签订合同之日起剩下的房租归王甲所有。2010年3月15日王甲通知孙丙退房,孙丙拒不退房,并说张乙出售该房屋未提前通知,侵犯了他的优先购买权,王甲与张乙签订的买卖合同无效,王甲无奈找到律师咨询,孙丙所说是否正确,该如何收回房屋。

    律师解答:孙丙提出房屋买卖合同无效的依据是《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见118条的规定,该条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”但是此条规定已经被废止;根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”第二十四条又规定:“具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”因此,孙丙认为张乙出卖房屋未提前通知他侵害了他的权益可以向张乙要求赔偿损失,但不能以张乙侵害其优先购买权为由主张买卖合同无效,孙丙若拒不搬出,王甲可诉至法院,通过法律的强制措施来维护自己的合法权益。(钟金秋)