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政府指导 业主自治 合同管理 企业实施

发布日期:2012-09-12
核心提示:
    近日,青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局联合出台了新的《物业服务收费管理办法》(以下简称新《办法》),新《办法》将自2012年9月15日开始实施,为了让广大业主更清楚地了解物业服务收费方面的新规定,正确行使权利和履行自身义务,真正树立“花钱买服务”的理念,现对办法的出台背景、修订的原则、主要内容以及与原《办法》的主要区别等情况进行简要解读。

    一、为什么要重新制定新《办法》?
    一是法律环境发生变化。1、2007年10月1日我国颁布实施了《物权法》,国务院修改的《物业管理条例》也于同日颁布实施,《物权法》与修改的《物业管理条例》赋予了物业及物业管理服务新的内涵;2、2009年5月1日起正式实施了《山东省物业管理条例》,对物业服务收费管理作了进一步的明确和规范;3、2012年1月1日起正式实施了《物业服务规范》系列山东省地方标准和《山东省住宅物业服务收费管理办法》。

    二是市场环境发生了变化。近几年来,国家、省、市政府对房地产市场出台了一系列调控政策,目前的房地产市场价格走势已经趋稳,由过去的卖方市场转变为买方市场。综上,原《办法》适用的法律环境和市场环境发生了较大的变化,因此需要重新制定。在向全社会公开征求意见后,对原《办法》进行了修订。

  二、新《办法》制定的原则是什么?
    新《办法》制定的原则是:政府指导、业主自治、合同管理、企业实施。

  三、新《办法》包含的主要内容是什么?
    新《办法》共7章40条,其主要内容包括“总则、物业服务收费方式、物业服务收费管理、停车服务收费管理、其他管理、监督管理和附则”等。

  四、新《办法》与原《办法》的主要区别是什么?
    一是缩小了管价范围,原《办法》对住宅物业的物业服务收费和停车服务费实行政府指导价;而新《办法》只对普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费、前期车位租赁费和停车服务费实行政府指导价,缩小了管价范围;

    二是对停车服务收费进行了细化,原《办法》规定的停车服务收费是一项综合收费,包括车位租赁费(或车位使用费)和车位管理费,且权属概念模糊,新《办法》根据住宅物业管理区域内的停车场(库)所有权对停车服务收费进行了细化,明确了车位租赁费、车位使用费和停车服务费的概念及包含的内容,权属清晰,责任明确;

    三是简政放权,原《办法》对市内四区及崂山区新建住宅建设项目的前期物业服务收费实行审核制,由市价格主管部门负责办理,新《办法》对普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行登记备案制,权限下放至项目所在地区、市价格主管部门。

  五、实行政府指导价的物业服务收费如何管理?
    新《办法》规定,普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。建设单位采用招投标方式选聘物业服务企业的,由建设单位根据物业特点和服务要求,按照山东省地方标准《物业服务规范第1部分:住宅物业》选择服务等级,并按本办法附件一《普通住宅物业管理区域前期物业服务分等收费指导标准》规定的指导标准范围内拟定收费标准作为招标标底,具体收费标准在不超过标底范围内通过竞标产生。而新《办法》也对普通住宅的物业服务收费区间进行了详细的规定,具体标准为未配备电梯的普通住宅,根据服务质量从低级到高级分为五级,分别为0.39、0.55、0.74、1.16、2.08元/平方米;配备电梯的普通住宅也分为五级,分别为0.83、0.98、1.18、1.59、2.52元/平方米。每个服务等级对应的收费标准为基准价格,具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定,下浮不限。

    普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费标准在《前期物业服务合同》签订后,应按照《山东省服务价格管理办法》(山东省人民政府令第241号)的有关规定,到项目所在地价格主管部门办理登记手续。未办理登记手续,不得收费。

  六、实行市场调节价的物业服务收费如何管理?
    新《办法》规定,非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价。业主大会成立前,建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业的,其物业服务费用标准通过竞标产生,并在前期物业服务合同中约定;建设单位通过协议的形式选聘物业服务企业的,物业服务费用标准由建设单位与其选聘的物业服务企业协商确定,并在前期物业服务合同中约定。上述前期物业服务收费标准确定后,建设单位在售房时,应当向购房者公示,由购房者自由选择。业主大会成立后,其物业服务费用标准由业主大会与物业服务企业协商确定,并在合同中约定。

  七、实行政府指导价的停车收费如何确定?
    车位使用费是指车位所有权人或合法使用权人将车位提供给部分业主或物业使用人停车所收取的费用。车位使用费归全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可按照业主大会的决定使用。业主大会成立前,车位使用费应按前期物业服务合同的约定收取;业主大会成立后,车位使用费的收取及标准的制定与调整,由业主大会自行确定。

    停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用,停车服务费归提供服务的物业服务企业所有。车位租赁费是指车位所有权人将车位出租给租赁人停车所收取的租金,车位租赁费归车位所有权人所有。

  按照停车场(库)所有权的不同分以下三种情况:
  (一)停车场(库)所有权属于建设单位或其它单位的
    住宅物业管理区域内的停车场(库)所有权属于建设单位或其他单位的,业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的,应当交纳停车服务费和车位租赁费。

  (二)停车场(库)所有权属于全体业主的
    住宅物业管理区域内的停车场(库)所有权或合法使用权属于全体业主的,业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的,应当交纳停车服务费和车位使用费。

  (三)业主独立拥有所有权或合法使用权的车位
    住宅物业管理区域内业主独立拥有所有权或合法使用权的车位,业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的,应当交纳停车服务费。停车服务费的具体收费标准,由建设单位与物业服务企业按上述规定确定,并在前期物业服务合同中约定。

    已购买车位但未停放车辆的,其空置期间的停车服务费减免幅度由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。

    普通住宅物业管理区域停车服务费指导标准为:露天停车中型车50元/月,小型车30元/月,三轮摩托15元/月,小型摩托10元/月;室内停车中型车70元/月,小型车50元/月,三轮摩托30元/月,小型摩托20元/月。车位租赁费指导标准为:中型车350元/月,小型车300元/月,三轮摩托100元/月,小型摩托50元/月。每种车型对应的收费指导标准为最高标准,下浮不限。

  八、实行市场调节价的停车收费如何确定?
    非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。具体收费标准,业主大会成立前,由建设单位与物业服务企业根据有关规定协商确定,并在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后,停车服务费具体收费标准由物业服务企业与业主大会协商确定,车位租赁费具体标准由车位所有权人与业主大会协商确定。

  九、占用住宅小区共有的道路或其他场地的停车收费如何管理?
    住宅小区内规划配套的停车场(库)应优先满足业主或物业使用人的需求,若配套停车场(库)满足不了业主或物业使用人的停车需求,经业主大会同意,方可利用住宅小区共有的道路或其他场地临时停车,但不能堵塞消防通道,停车的业主或物业使用人应按业主大会的决定交纳公共场地使用费。公共场地使用费的收取及标准的制定与调整,由业主大会自行确定。未经业主大会同意,物业服务企业不得擅自利用住宅小区共有的道路或其他场地进行停车收费。

    公共场地使用费属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金。公共场地停车需委托物业服务企业提供停车服务的,物业服务企业可以从公共场地使用费中提取一定比例的停车服务费,具体比例由业主大会与物业服务企业协商确定。

  十、外来车辆进入住宅小区临时停放如何收费?
    首先,外来车辆进入住宅小区,须经业主或业主大会的允许。若业主或业主大会允许外来车辆进入住宅小区临时停放的,物业服务企业可以根据业主大会的决定收取一定费用。另外,物业服务企业不得向进入住宅小区为业主或物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任何费用。

  十一、业主对房屋进行装修有哪些收费规定?
    业主或物业使用人对其房屋进行室内装修,需要交纳建筑垃圾清运费和装修押金。

    业主或物业使用人装修房屋产生的建筑垃圾,委托物业服务企业代为清运的,应当承担建筑垃圾清运费用,具体收费标准由双方协商确定。

    装修保证金应按国家、省有关规定执行。业主或者物业使用人应当就装修保证金的收取标准和退还等相关事宜与物业服务企业签订协议。物业服务企业不得收取装修管理费等费用。

  十二、业主出入证办理有哪些规定?
    新《办法》规定,住宅物业管理区域出入口按照设计实行门禁智能化管理或出入证管理的(包括车辆)应当为业主或物业使用人每户免费配置4张门禁卡或出入证。业主大会成立前,因遗失、损坏需要补办门禁卡或出入证的,可按工本费收取,工本费每张不超过10元;业主大会成立后,工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。

    业主大会成立前,物业服务企业对装修人员实行出入证管理的,出入证工本费可按不超过1元收取;业主大会成立后,出入证工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。

  十三、二次供水运行费如何规定?
    目前,我市正在对住宅物业管理区域内的二次供水设施逐步进行改造并纳入供水企业统一管理,二次供水运行维护费在未计入城市公共供水总成本之前,由业主或物业使用人向物业服务企业或供水企业缴纳二次供水运行费,住宅物业管理区域内的二次供水运行费暂按每吨水0.4元收取。待水价改革完成后,二次供水运行费计入水价,不再另行收取。

  十四、住宅物业空置期间应如何收费?
    新《办法》规定,业主大会成立前,房屋交付后空置一年以上的,其空置期间的物业服务费按实际运行费用适当减免,减免的具体费用由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。合同另有约定的,从其约定。业主大会成立后,房屋空置期间的物业服务费的减免由业主大会与物业服务企业协商确定。

    十五、因建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的,应如何减免费用?
    新《办法》规定,住宅小区在前期物业管理期间,因建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的,物业服务费应减免20%,差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

    十六、业主改变原有设计用途的物业以及无产权的物业(如阁楼、储藏室等),其物业服务费用如何规定?
    改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室等按相应的经营性用房物业服务费用标准收取。

    不能办理《房地产权证》的物业(如阁楼、储藏室等),业主大会成立前,其物业服务费用应当按合同约定执行;业主大会成立后,其物业服务费用由业主大会与物业服务企业协商确定。

    十七、新、旧《办法》如何衔接?
    新《办法》实施前,已经签订物业服务合同(包括前期物业服务合同)的,仍按原合同执行;新《办法》实施后,尚未签订合同的,应按新《办法》的规定或其他规定执行。  (市建设局物业管理中心)