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关于进一步优化资源配置提高产业项目节约集约用地水平的意见

  • 制发机关: 胶州市人民政府
  • 发布日期:2020-07-23
  • 文件字号: 胶政发〔2020〕60号
  • 成文日期:2020-07-20
  • 有效性:有效

  为进一步优化产业项目资源配置,树牢“亩均论英雄”理念,“向地下要空间、向空中要效益”,提高土地节约集约利用水平,促进经济社会高质量发展,结合《节约集约土地利用土地规定》(国土资源部令第61号)、山东省人民政府办公厅《关于建立 “要素跟着项目走”机制的意见》(鲁政办字〔2020〕45号)、青岛市委、市政府办公厅《关于贯彻落实全省“重点工作攻坚年”部署实施九大改革攻坚行动的通知》(青办发〔2020〕13号)、青岛市人民政府办公厅《关于进一步加大节约集约用地力度促进高质量发展的意见》(青政发〔2019〕16号)等文件精神,现就我市产业项目用地管理制定本意见。

  一、深化改革,实现土地市场化运作

  (一)坚持规划引导,土地整备先行先试,建立“大储备”机制。加快推进国土空间规划编制工作,实现国土空间用途分区规划,确定开发边界内集中建设地区的功能布局和建设规模,实现国土空间规划与产业发展规划深度融合。

  通过国土空间规划和产业规划引导,按照“应收尽收、能储尽储”的原则,在全市范围内开展土地整备工作,通过综合整治旧工业区、收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购、对零散用地进行整合等措施形成集中连片的储备地块,充实全市土地储备库。储备库土地资源优先向优质项目投放,推动土地要素向高端产业、优质企业集聚。

  (二)完善土地二级市场,形成现代土地市场体系。进一步规范建设用地使用权二级市场秩序,破除要素流通不畅、土地资源配置效率低的弊端,促进资源的优化配置和节约集约利用,加快建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设,形成一、二级市场协调、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

  (三)深入推进土地整理,实现产业项目集中布局、集约用地。用好建设“增减挂钩”政策红利,深入推进土地整理,通过农村土地整治、开发未利用土地等方式补充耕地面积,解决全市发展用地指标问题,为产业发展提供土地要素保障。

  (四)实行指标分配“绩效制”,落实“增存挂钩”机制。全力保障重点项目、民生工程用地指标,所有指标分配实行“绩效制”,对2009-2017年批准的批而未供土地,按处置完成量的50%核算计划指标;对2018 年以来批准的批而未供土地,按处置完成量的30%核算计划指标;对纳入本年度处置任务的闲置土地,按处置完成量的50%核算计划指标。确保“增存挂钩”机制落到实处,提高全市节约集约用地的意识。

  二、优化资源配置,全方位保障产业项目用地需求

  (五)科学设定准入条件,把好产业入园关。结合全市实际情况和行业要求,明确由固定资产投资强度、亩均税收、容积率、能耗标准和环境标准等相关控制性指标组成的产业项目用地指标,具体标准由相关职能部门、功能区根据实际情况制定,纳入土地竞买条件。

  上合示范区、临空区为一级产业聚集区,平均投资强度必须达到380万元/亩,亩均税收不低于30万元/亩;胶北重型装备与节能环保设备制造产业聚集区、胶莱机电装备产业聚集区、九龙通用机械与生物医药产业聚集区、胶西智能装备制造产业聚集区等4个工业聚集区为二级产业聚集区,平均投资强度必须达到340万元/亩,亩均税收不低于27万元/亩;里岔通用设备制造产业聚集区、铺集专用设备制造产业聚集区、洋河汽车及车船配件产业聚集区和全市其他区域作为三级产业聚集区,平均投资强度必须达到300万元/亩,亩均税收不低于24万元/亩。其他指标按主管部门要求实施。

  (六)服务关口前移,全面推行履约监管协议书制度,确保项目顺利落地。市自然资源、规划、发改、工信等部门要将服务关口前移,在项目洽谈阶段介入,提供产业规划、项目用地指标、土地使用等方面的咨询,并协助项目进行选址,实现项目、土地“双选”。将《履约监管协议》作为土地供应前置条件,在招商合作协议中明确投资强度、容积率、亩产税收等相关要求,作为进入土地供应准备环节的准入标准,为推行“履约监管协议书制度”奠定基础。

  (七)探索实行差异化供地模式,降低项目用地成本。

  1.根据“亩产效益”评价反馈结果,指导产业项目新增用地供应。“亩产效益”评价为A类的企业,项目二期及以后用地固定资产投资强度、亩均税收、规划建设指标、能耗标准和环保标准等达标后,按已成交土地净收益一定比例予以补贴,由市自然资源局和市财政局进行相关费用核算。B类企业不予补贴,C类、D类企业不予安排新增建设用地。

  2.产业项目用地可采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期方式进行供应[1]。以长期租赁方式使用土地的,租赁期限不得超过20年。以租让结合方式使用土地的,租赁部分单次签约时限不得超过20年,可以续签租赁合同。依法必须以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权的土地实行先租后让、租让结合时,在租赁供应时按招标拍卖挂牌程序进行,在承租方使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续的,可采取协议方式出让。

  3.大力推进低效工业用地改造过渡期政策。利用现有低效工业用地,兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目,符合规划的,经批准可继续按原用途使用,过渡期为5年,过渡期满后,依法按新用途办理用地手续。改造开发需变更原土地用途的,应当依法办理规划修改和用地手续。

  (八)批供地流程再造,全面推行“精准批地”“精准供地”。抓实产业项目用地农转用(征收)报批工作和土地供应工作,农转用(征收)报批前先由规划部门出具规划条件,不具备供地条件的土地不予报批;农转用(征收)批复后直接按已出具的规划条件进行土地供应。通过简化审批程序,提高土地供应效率,实现“精准批地”“精准供地”,从源头上杜绝批而未供和供而未用土地的形成。

  三、盘活优质产业空间,推动国土空间集约高效利用

  (九)鼓励产业用地项目开发利用地下空间[2]。以出让方式供用的地下空间,在开展地价评估时,以基准地价对应的容积率为基础,地下负一层可按照地表同用途地价的三分之一测算,地下负二层可按照地表同用途地价的六分之一测算,地下负三层及以下空间不收取土地价款。地下停车库(位),可按照工业用途对照上述比例测算地价。

  (十)探索增加新型产业用地(M0)类型,支持产业项目用地复合利用。支持产业项目用地复合利用,不同产业用地类型合理转换,探索增加新型产业用地(M0),支持建设新型产业用房和配套服务设施,更好地融合信息技术、人工智能、工业互联网平台、高端装备研发、物联网设计研发、生物医药研发、文化创意、中试、无污染生产等新型产业功能以及配套生产生活服务设施,推动产业转型升级、提高产业用地效率。

  产业主管部门确定产业类型、生产技术、产业标准、产品品质等要求,在开展地价评估时,新型产业用地地价参照同地段商务金融用地市场评估楼面地价的20%,并按照实际出让期限和房产自持比例修正后确定,且不低于同地段工业用地出让最低价。房产自持比例大于50%、小于或等于80%的,修正系数为1.2;大于80%的,修正系数为1.0。新型产业用房可以按规划批准的幢、层设定用途,允许有条件地进行分割登记、销售、转让,为中小微企业提供土地要素支持。

  (十一)鼓励建设多层高层工业标准厂房,实行工业楼宇分割转让。标准厂房是指建设主体利用工业用地,按照国家通用标准及行业要求进行统一设计、集中建设的工业厂房,建成后用于自持或出租、出售给企业从事工业生产经营。标准厂房用地通过招拍挂方式进行供应,优先保障新增建设用地指标供应,鼓励对原依法取得的工业用地改造开发建设标准厂房,不得用于居住、商业等非工业用途项目,企业自持比例不低于地上建筑面积的30%。标准厂房可以分割转让,具体要求:一是配套的服务设施、公共设施不得转让,地下空间不得分割转让;二是在符合消防技术规范要求前提下,办理预售和不动产权登记后,可分幢、分层、分跨转让;三是分割后土地面积按共用宗进行登记,受让人须为符合产业发展方向的企业法人,不动产权登记满5年方可再次转让(企业破产倒闭除外)。

  建立联席会议机制对项目进行运营监管,由市工业和信息化局牵头,会同相关部门,做好企业入驻审核、分割转让、登记、监管等相关手续办理和运营监管工作;各功能区、镇(街道)为监管责任人,对工业标准厂房项目实行监督管理;其他联席会议成员单位按照职责分工做好相关服务监督工作。

  (十二)加快推进批而未供土地、闲置土地、低效利用土地处置,挖潜存量土地资源。落实《关于印发胶州市批而未供、供而未用、低效利用土地清理整顿工作方案的通知》(胶政办发〔2018〕124号)要求,加快推进存量土地资源盘活利用,优先保障产业项目用地需求。按照现行政策无法解决的批而未供土地报请市政府另行制定处置办法。

  存量建设用地不能保障、确需新增建设用地的,除重点项目、民生工程外,其余各功能区、镇(街道)新增建设用地指标分配按照本《意见》第(四)条款中规定执行。

  (十三)提升公共服务配套能力,助力产业项目长效发展。

  1.鼓励建设人才住房。全面落实《关于加强人才住房建设和管理的实施意见》(青政发〔2020〕2号)要求,进一步发挥住房吸引集聚人才方面的作用,助力产业项目长效发展。鼓励建设30-50平方米为主的租赁型人才住房以及60-80平方米为主的产权型人才住房;支持企事业单位、大专院校和科研机构利用自有土地,在符合相关规划和环境污染防护要求的前提下建设人才住房,具体标准由房产部门确定。

  2.完善教育、医疗、交通等公共服务和社会保障设施配套。为完善产业项目园区公共服务功能,为企业营造更加便捷的生产生活环境,进一步完善公共服务和社会保障设施的配套,加快学校、医院、公共交通配套设施等的建设。

  同时,政府投资类公共服务和社会保障配套设施项目必须系统研究地下空间的开发利用及改造,其他项目在经过科学论证后应充分利用地下空间挖掘效益。完善公共服务和社会保障设施配套同时,不断提高土地节约集约利用水平。

  四、加强产业项目综合监管,实现“有为政府”和“诚信企业”有机统一

  (十四)落实产业项目用地“双合同”,加强建设项目综合监管。按照“谁主管、谁负责主张、谁监管”的原则,建立由相关功能区、镇(街道)以及职能部门组成的覆盖产业项目引入、投资协议签订、审批手续办理、项目建设、竣工验收、达产复核、股权转让等环节的综合监管机制。项目用地供应前,重点对拟用地项目的产业政策、固定资产投资强度、规划符合性、环境影响、用地标准进行论证,对拟投资建设单位的经济实力、社会信誉等情况进行核实,并对项目履约监管主体、监管措施、违约处理方式等进行审查,将审查结果纳入土地出让方案,指导土地使用权人按照承诺标准及建设方案组织实施。项目用地供应后,由功能区、镇(街道)和市自然资源主管部门分别与用地单位签订《履约监管协议书》《国有建设用地使用权出让合同》,实行“双合同”监管。功能区、镇(街道)、行业主管部门以及用地单位按照约定履行各自职责,对拒不履行合同约定又不解除合同的,提请市金融局纳入失信名单,并在报刊、电视等媒体上公布,对失信企业实施联合惩戒。

  (十五)强化评估总结,及时修正各项指标。对产业项目用地管理工作的开展情况、实施效果、企业满意度等进行综合评估。根据评估情况进一步改进和完善政策,及时修正各项指标,不断提高我市产业项目用地“亩产效益”,实现“有为政府”和“诚信企业”有机统一。

  本意见自公布之日起实施,有效期至2022年12月31日。《意见》实施期间,如遇国家、省、青岛市新政策发布,以新政策为准。

  胶州市人民政府

2020年7月20日 


  附件:关于进一步优化资源配置提高产业项目节约集约用地水平的意见(word版本)     

                  关于进一步优化资源配置提高产业项目节约集约用地水平的意见(pdf版本)