您现在所在的位置: 首页 > 政务公开 > 法规文件 > 政策文件 > 市政府公文

胶州市人民政府关于公共租赁住房建设和管理的实施意见

  • 制发机关:
  • 发布日期:2011-03-16
  • 文件字号:
  • 成文日期:2011-03-16

各镇政府、街道办事处,市政府各部门,市直各单位:
    为进一步加快发展公共租赁住房,完善我市住房保障体系,根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、青岛市人民政府办公厅《关于公共租赁住房配租管理的意见》(青政办发〔2009〕146号)和青岛市人民政府办公厅《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》(青政办发〔2010〕32号)等文件精神,结合我市实际,制定本实施意见。
    一、 指导思想和基本原则
    (一)指导思想。公共租赁住房是政府提供政策优惠,限定套型面积和出租价格,面向本意见确定对象出租的住房,是我市住房保障体系的组成部分。发展公共租赁住房要以科学发展观为指导,按照“保障民生、改善民生”的要求,进一步完善住房保障体系,大力推进房源建筹,积极培育和发展住房租赁市场,着力解决城市低收入家庭住房困难问题,逐步将新就业职工和外来务工人员纳入保障范畴,努力实现人民群众“住有所居”的目标。
    (二)基本原则
    1.政府主导,社会参与。加大政府对公共租赁住房建设的投入,制定和落实鼓励各类企业和其他机构投资、经营公共租赁住房的政策措施;实现公共租赁住房经营与管理市场化运作。
    2.全市统筹,分步实施。认真分析城市低收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员的住房需求,科学制定公共租赁住房发展规划和年度实施计划,并纳入2011-2013年住房保障规划,分年度组织实施。
    3.科学规划,合理布局。公共租赁住房发展应符合城市总体规划、近期建设规划和产业布局,充分考虑供应对象的就业和生活要求。集中建设的项目应在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排,并同步做好小区内外配套设施建设。
    二、管理部门和职责
市房产管理局是公共租赁住房的行政主管部门,负责辖区公共租赁住房的具体管理工作。要进一步健全住房保障机构,落实人员和经费,确保公共租赁住房工作顺利实施。
市发展改革、财政、城乡建设、国土资源、民政、规划、监察、人力资源和社会保障、公安、税务、工商、住房公积金等部门按照职责分工,负责公共租赁住房的相关管理与监督工作。
    三、房源建设和筹集
    (一)积极拓展房源筹集渠道。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道建设和筹集。其中新建公共租赁住房主要采取分散配建和集中建设相结合的方式。市政府投资新建的公共租赁住房,应根据住房保障规划和年度建设计划,落实建设项目,组织实施建设。外来务工人员相对集中的开发区、工业(产业)园区,应当按照集约用地的原则,统筹规划,引导各类投资主体建设公共租赁住房,面向用工单位或园区就业人员出租。住房困难职工较多的企业,经市规划主管部门和国土资源管理主管部门同意,并报市政府批准,可利用自有土地建设公共租赁住房,用于解决本单位职工的住房困难问题,其建设享受公共租赁住房的有关优惠政策,产权归建设单位,但该类住房不得上市交易。建立多元化的运行机制,鼓励各类企业投资和持有公共租赁住房产权,负责公共租赁住房建设、租赁和维修等日常工作。
    (二)建立稳定的资金渠道。公共租赁住房的建设遵循“谁投资、谁收益”的原则,根据投资主体不同,其资金来源主要包括:
    1.市财政预算安排的资金;
    2.上级财政预算安排的专项资金;
    3.各类企业和其他机构自筹的建设资金;
    4.通过投融资方式筹集的建设资金;
    5.社会捐赠用于公共租赁住房筹集的资金;
    6.经市政府批准可纳入公共租赁住房筹集使用的其他资金。
    (三)明确房源要求和建设标准。公共租赁住房主要解决阶段性住房困难,满足基本居住需求,既可以是成套住房,也可以是宿舍形式的住房。新建的成套公共租赁住房,应综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素,合理确定套型比例和结构,套型建筑面积严格控制在60平方米以内。公共租赁住房应根据不同的承租群体,按照规定的装修和配套标准,进行相应的装修,配备必要的生活设施,其中政府投资建筹的公共租赁住房应严格执行《青岛市廉租住房和公共租赁住房装修及配套标准》。公共租赁住房应符合安全卫生标准和节能环保要求,确保工程质量安全。以宿舍形式建设的公共租赁住房,应符合住建部《宿舍建筑设计规范》以及省、青岛市有关建筑标准、规范和规定。
    四、优惠政策
    (一)保障土地供应。新建公共租赁住房,用地纳入土地利用年度计划和保障住房发展规划纲要,在申报年度用地指标时单独列出,建设用地以行政划拨方式保障供应。其他方式投资的公共租赁住房,建设用地可采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件,所建住房只能租赁、不得出售。
    (二)落实政策优惠。公共租赁住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。各事权单位按城市基础设施配套费配套范围负责配套,建设费用由政府负担,列入年度财力计划。公共租赁住房的建设和运营,按国家有关规定享受税收优惠政策。政府投资建设的公共租赁住房,纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。企业利用厂区空闲土地新建公共租赁住房的,原用地性质可以保持不变。
    (三)维护投资权益。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”,并在房地产登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质;属于共有的,应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下,投资者权益可以依法转让。
    五、市政府投资建设的公共租赁住房管理
    (一)申请条件
    凡夫妇双方组成的家庭及离异或丧偶带子女的家庭和年满30周岁的未婚人员及离婚或丧偶不带子女的人员(以下统称申请人),同时符合下列条件的,可以提出公共租赁住房的申请:
    1.申请人具有本市非农业常住户口,其中至少一人达到5年以上;
    2.人均住房建筑面积17平方米以下;
    3.人均收入低于申请经济适用住房收入标准;
    4.家庭财产总额在家庭年收入标准上限4倍以下。
    申请人家庭的住房建筑面积以申请家庭在本市拥有的私有住房和承租的公有住房的建筑面积核定。在申请之日前5年内,因离婚、继承、出售、赠予以及履行债务等原因,将住房所有权或使用权转移给他人的,已转移住房应合并计算。正享受廉租住房保障、已购买经济适用住房的家庭不得申请公共租赁住房。
市政府投资建设的公共租赁住房在满足本市符合条件的低收入住房困难家庭需求外,可安排符合公共租赁住房申请条件的新就业职工和外来务工人员入住。
    (二)配租程序
    1.配租公告。市房产管理局通过媒体发布公共租赁住房配租公告,公告内容包括房源位置、数量、申请条件、租赁价格、配租程序、申请登记及公开选房的时间和地点等。
    2.申请登记。申请配租公共租赁住房实行二级审核、二级公示制度。
    (1)申请。申请人应在公告规定的时间内持下列证件和材料向户口所在地镇、街道办事处提出申请。
〈1〉公共租赁住房配租和核定家庭收入状况申请表;
〈2〉户籍和身份证明;
〈3〉住房情况证明;
〈4〉收入证明;
〈5〉家庭财产状况证明;
〈6〉婚姻状况证明;
〈7〉家庭成员住房、收入和财产状况查询授权证明;
〈8〉市房产管理局规定的其他资料。
对材料齐全的申请人,镇、街道办事处应当予以受理,并出具受理凭证;按规定不予受理的,应当出具不予受理凭证。
    (2)初审。镇、街道办事处应当在受理之日起30日内,采取审核材料、入户调查评估、公示(公示期不少于5日)、民主评议等方式对申请家庭的住房、收入、财产等情况进行初审,提出初审意见,将相关申请材料一并报市房产管理局。
    (3)复审。市房产管理局应当自收到相关申请材料之日起10日内,完成对申请人家庭的复审。符合条件的,将复审结果进行公示,公示期为15日。公示无异议或异议不成立的,市房产管理局予以备案, 向申请人家庭发放符合或不符合配租条件通知书。
市房产管理局及镇、街道办事处在审查申请人的收入、财产及住房状况时,可以采取入户调查、邻里访问及信函索证等方式。相关部门和机构应当予以配合,如实提供所查申请人家庭的收入及财产状况相关资料。
    3.轮候排序。市房产管理局应当按照轮候排序规则对申请人家庭分类进行综合(评定分值)排序,确定入围家庭。选房顺序以公开摇号的方式确定,公开摇号应依法公证,并在市监察部门及申请人家庭代表的监督下进行。综合排序结果、入围名单和选房顺序应通过媒体对外公布。
    4.公开选房。准予配租家庭应在公告规定的时间内持符合配租条件通知书到规定地点办理公开选房手续。准予配租家庭已选定住房的,应按规定与市房产管理局签订租赁合同,缴纳租金,并办理入住手续。准予配租家庭未选定住房的,依据轮候配租名单依次递补选房。
    (三) 租赁管理
    1.经租管理
公共租赁住房竣工验收后,由市房产管理局接管为国有直管房产,进行经租。市房产管理局应按照城市公有房产管理的有关规定,做好租金收缴、维修养护以及房屋使用情况定期检查等日常管理工作。
    2.租赁合同
市房产管理局应与承租人签订公共租赁住房租赁合同。承租人变更的,应自变更之日起10日内办理备案变更手续。公共租赁住房租赁合同由市房产管理局会同相关部门制定,合同中应包括以下内容:
(1)房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备完好状况;
(2)租金标准和支付方式;
(3)房屋用途和使用要求;
(4)租赁期限;
(5)房屋维修责任;
(6)双方的权利和义务;
(7)房屋退出的约定;
(8)违约责任及争议解决办法;
(9)其他应予约定的内容。
    3.租金标准
    公共租赁住房租金按照不超过同地段住宅市场租金的70%确定。市场租金由市房产管理局委托具备专业资质的中介机构评估测定。具体租金标准由市房产管理局会同发展改革、财政部门进行认定,报市政府批准后与配租公告一并公布执行。承租家庭有原住房的,配租房屋面积与原房面积的差额部分按照公共租赁住房的租金标准缴纳房租,其余部分按照市场租金标准缴纳。
    4.租期设定
    公共租赁住房原则上3年为一个租期。承租人在办理入住手续时,应先缴纳一个季度的租金,租期内按季度缴纳租金,承租家庭应于每季度起始月1至5日缴纳租金。租期届满,经审核符合条件的家庭可以续租。续期租金另行调整。续期租金标准应当按照本办法确定的原则和程序,在租期届满前3个月公布执行。
    5.租金收支
    由市政府投资建设的公共租赁住房租金收入全额缴入市级财政,纳入预算,实行收支两条线管理。
(1)租金的收缴。承租家庭应在办理入住手续起,按规定向市房产管理局缴纳租金。市房产管理局应按规定编制公共租赁住房租金收入明细表,定期将租金上缴市财政部门。
(2)租金的使用。租金收入专项用于公共租赁住房日常管理和维修以及支付房屋空置期物业管理费等。市房产管理局应于每年10月15日前,依据租金标准、租金收缴情况及规定的支出范围,编制下一年度公共租赁住房收入、支出预算,报市财政部门审批。
    (四)续租和退出管理
    1.续租管理。租期届满需要续租的,应在租期届满前3个月提出申请,市房产管理局按照规定程序进行审查、公示后,对符合规定条件的重新确定配租资格,续签租赁合同。
    2.退出管理
(1)合同退出。承租公共租赁住房家庭购买经济适用住房和商品房的,必须退出租赁的房屋。凡因违反合同或在租期届满时经审查不再符合条件的,应依约在市房产管理局出具审查意见之日起30日内腾退住房。在规定的30日内确不能按期退出的,可给予3个月的过渡期,过渡期内按照市场租金收缴房租。过渡期从市房产管理局出具审查意见之日起开始计算。
(2)强制退出。承租家庭在过渡期届满后拒不腾退住房的,市房产管理局应按照有关法律、法规规定予以强制收回。在腾退期间,按照市场租金上浮30%收缴房租。
    六、各类企业和其他机构投资建设的公共租赁住房管理
    (一)供应对象和准入条件
企业和其他社会机构投资建筹的公共租赁住房主要面向新就业职工和外来务工人员供应。新就业职工主要是在本市工作一年以上的大中专院校毕业生;外来务工人员主要是有稳定职业、在本市居住一年以上的非本地职工。企业和其他社会机构投资建筹的公共租赁住房在满足本单位符合条件的职工需求外,市政府可优先安排符合公共租赁住房申请条件的低收入住房困难家庭入住。
    (二)申请审核程序
新就业职工、外来务工人员申请企业和其他社会机构投资建筹的公共租赁住房,由其所在单位统一向市房产管理局提出申请。申请单位在申请时必须明确入住人员名单,并对入住人员以及提供材料的真实性予以负责。其中新就业职工、外来务工人员申请由用人单位自建的集体宿舍、职工公寓、人才公寓等公共租赁住房的,申请人直接向用人单位申请。用人单位对申请人提供的相关证明材料进行审查,对经审核符合条件的申请人,予以配租,配租情况应当报市房产管理局备案。
    (三)租金标准
各类企业和其他机构投资建设的公共租赁住房的租金标准按照市场化管理的原则,由投资机构自行制定,报市房产管理局备案。承租人应根据合同约定,按时支付租金和其他费用,对承租人拖欠租金及其他费用的,可以通报所在单位,从其工资收入中直接划扣。用人单位集体安排承租的,应配合公共租赁住房出租人建立租金支付或租金汇交制度。
    (四)租赁合同
公共租赁住房出租人应当与承租人签订租赁合同,并使用市房产管理局制定的租赁合同示范文本。用人单位集体租赁的,出租人应与用人单位和承租人共同签订租赁合同。公共租赁住房承租人应当按照合同约定,合理使用公共租赁住房,不得转借、转租、闲置,不得擅自改变房屋结构和房屋用途,不得用于从事其他经营活动。
    七、监督管理
    (一)常态监管。市房产管理局应当按年度会同相关部门对公共租赁住房承租家庭人口、收入、住房、财产等情况进行复核,对不符合条件的,按照本意见有关退出的规定办理。
公共租赁住房严禁转借(租)、擅自改变住房用途、变相进行房屋抵押。市房产管理局应加强动态巡查,对有上述行为以及无正当理由累计6个月未缴纳租金、无正当理由连续6个月以上未在承租的住房居住等违法违约行为,按照城市公有房产管理的有关规定查处,并解除租赁合同,收回住房,按照市场租金追缴房租。
    (二)档案管理。市房产管理局应建立公共租赁住房承租家庭的住房保障档案,实行动态管理,对承租家庭定期走访、抽查,及时掌握其人口、收入、住房及财产等变动情况;对住房保障实施过程中直接形成的具有保存价值的文字、图表、声像等档案资料应当及时进行收集、整理、归档、统计、分析、移出和销毁,确保资料的真实、完整、安全、有效利用。
    (三)监督检查。建立举报奖励制度,任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行举报,对查证属实的举报者给予奖励。
对弄虚作假骗取配租资格的,由市房产管理局取消其配租资格,3年内不予受理其公共租赁住房配租申请,并收回住房,按市场租金追缴房租;对出具虚假证明的单位和个人,由其上级主管部门或监察部门依法追究单位领导责任,并对相关责任人依法处理。
有关部门和单位工作人员,在公共租赁住房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,按照有关规定给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


     二〇一一年三月十日